Соинвесторы: обогатиться или разориться?

 

Если гонится за вами

Соинвесторов толпа

Расспросите их подробно

Чем они огорчены?

Постарайтесь всех утешить.

Дайте каждому совет,

Но снижать при этом скорость

Совершенно ни к чему.

Это, чуть измененное, по сравнению с оригиналом стихотворение Григория Остера прозвучало на заседании Московского Делового Клуба больше 10 лет назад. Тогда только вступал в силу Закон №214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости». Участниками заседания, в большинстве своем были застройщики. К этому моменту основная доля квартир в строящихся домах продавалась через «Предварительные договоры купли-продажи», «Договоры переуступки прав». В результате этого, доля обманутых вкладчиков-соинвесторов росла как грибы после дождя.

Так что стихотворение это  для застройщиков не выглядело совсем безобидным. А вот переход на работу по этому закону, вместо широко распространенных серых схем, казался просто невозможным. Тем не менее, сегодня, спустя 12 лет с даты принятия этого закона, можно однозначно утверждать-закон работает.

Что дал этот закон дольщикам-соинвесторам? Не вдаваясь в тонкости, просто перечислим отличительные черты Договоров долевого участия (ДДУ) предусмотренные эти законом:

-ДДУ-подлежит обязательной регистрации в Росреестре. Закон обязал государственного регистратора проверять правоустанавливающие документы застройщика на земельный участок и наличие разрешения на строительство перед тем, как зарегистрировать первый ДДУ»

 - Закон обязал застройщиков еще до начала продаж публиковать в открытых источниках проектную документацию

-Застройщик обязуется соблюдать СРОК окончания строительства, предусмотренный разрешительной документацией, а если не выполняет обязательство, то платит неустойку (пенни)

-Исключение возможности мошенничества, при котором с граждан собирают деньги на строительство несуществующих объектов.

- Исключение возможности «двойной» продажи квартир.

- В случае банкротства (преднамеренного банкротства) застройщик не сможет оставить соинвесторов ни с чем. У всех участников долевого строительства с момента государственной регистрации ДДУ считаются находящимися в залоге:

- земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности (или право аренды, субаренды этого участка),

-  строящиеся на этом участке многоквартирный дом и/или иной объект недвижимости.

-деятельность застройщиков, при привлечении денежных средств граждан по ДДУ, подлежит государственному контролю со стороны уполномоченных органов субъектов Российской Федерации.

Изменения, внесенные в закон в последние годы, лишь увеличивали требования к застройщику.

И, тем не менее, внеся деньги за квартиру на стадии строительства, полной гарантии, что Вы станете собственником квартиры нет. В чем причина?

1.Привлечение денежных средств застройщиком не по ФЗ 214, а по ФЗ 215. (Чуть утомительно, но очень важно!!!!)

 Помимо привлечения денежных средств в соответствии с ФЗ 214, о котором мы говорили выше, законодатель оставил возможность такого привлечения через различные формы жилищных и строительных кооперативов. В этом суть ФЗ 215.  Фактически,  215й Закон разрешает застройщику все то, что запрещает 214й. 

Приведу только один пример из собственной практики. Один из застройщиков обратился с просьбой помочь продать его новостройку. Деньги привлекал по ФЗ 215. Зарегистрировал жилищно-строительный кооператив. Финансироваться должно было строительство за счет паевых взносов людей вступающих в кооператив и заемных средств. Продажа у него уже началась. Вообщем, когда я приехал на место стройки выяснилось, что  не существует даже места для строительства дома. Заметьте, он при этом ничего не нарушал.

Заманушкой в таком случае выступает низкая цена. Не советую.

2.Работа по ФЗ 214, но с «прокладкой». То есть между Застройщиком  и конечным покупателем возникает Посредник. В результате все обязательства Застройщик несет не перед вами, а перед посредником. Опять, вроде все законно, а гарантий никаких.

3.Как бывают «зиц председатели» -вспомним незабвенного  Фунта    из «Золотого теленка»,  так бывают и «зиц-застройщики». Фунт являлся чисто представительской фигурой и мог отвечать по обязательствам «Рогов и копыт» только отсидкой.  «Зиц-застройщику» точно также отвечать участникам-соинвесторам просто нечем.

Как отличить реального застройщика от зиц-застройщика подробно описано в статье « КАК ПРАВИЛЬНО ВЫБРАТЬ СВОЁ БУДУЩЕЕ ЖИЛЬЕ?». Изменения и дополнения принятые к ФЗ 214, откликнулись на эту проблему, но окончательно не решили.

Так вы подставное лицо?

Выводы:

Если вы хотите приобрести квартиру или инвестировать деньги в недвижимость

Никаких кооперативов

Никаких переуступок

Никаких «Зиц Застройщиков»

Если же вы решили поиграть в рулетку, где в выигрыше только казино, не обращайте внимания на все наши советы.

Для всех остальных квартиры, полностью соответствующие правилам «прозрачного инвестирования», на сайте
dom-na-tihoy.ru






Наверх
Станьте партнером